作为一名想把抵押房子“脱手”的业主，近日，得益于“带押过户”政策，无需垫资、还贷、解押，徐先生就顺利实现了房子过户。

  近期“带押过户”模式在温州兴起，我市瓯海、苍南等地在政策落地试水中，均成功办结了当地首笔二手房“带押过户”业务，但大多数人对这项有关二手房交易的新政不甚了解。什么是“带押过户”？如何操作？风险几何？带着一系列疑问，记者找到有关部门和单位寻求解答。

  “真是帮了我们大忙，无需还贷、无需垫资也可实现过户，这让我们省去了‘过桥资金’以及由此产生的利息费用。”10月25日，在市不动产登记服务中心瓯海处顺利办理完过户手续，领证的黄女士欣喜地说。

  市不动产登记服务中心瓯海处为黄女士成功办理“双预告”登记模式的“带押过户” 黄元垒/摄

  “带押过户”顾名思义就是抵押状态下A名下的不动产转移到B名下的行为。具体来说，是指已设立抵押权的不动产需要上市交易的，卖方可不需要先归还原有房贷就能够实现过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。

  传统的二手房交易过程中，如果不动产还有未还清的银行按揭贷款，普遍采用“先赎楼再过户”模式，在真实的操作中，“赎楼”的方式往往是买方提前支付购房款垫付或是卖方自行筹措“过桥资金”。流程复杂，环节多，交易周期短则耗时大半个月,长则一至两个月不等。而“带押过户”政策的落地，降低了二手房入市的“门槛”和流通成本，其核心就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，使得买方不必再筹措过桥资金，以此降低交易成本。

  市不动产登记服务中心瓯海处为黄女士成功办理“双预告”登记模式的“带押过户” 吴展/摄

  “带押过户”新政正合了卖方徐先生和买方黄女士的心意。他们简单算了一笔账，此次过户可节约134万元过桥资金，利息费用以社会上常见的“过桥”费率“千分之一点五”估算，按日计息，每天所产生的“过桥”费用约为2010元，时间越长，费用越高。交易周期按一个月算，就节省了6万余元。

  “带押过户”从具体操作的过程看，买方、卖方和银行需要签订多方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户。

  记者了解到，在目前全国已实行“带押过户”政策的城市中，一些城市有采用如担保、公证提存等方式确保交易、抵押安全。温州市不动产登记服务中心相关工作人员介绍，在《民法典》实施后，市不动产登记服务中心已经就抵押状态下不动产转移出台相关登记操作意见，推出了抵押状态下直接办理转移登记，或+抵押权变更登记。2022年9月份，省自然资源厅又推行了“二手房交易实施预告登记”的做法，市不动产登记服务中心协同银行机构创新推出有抵押的二手房交易实施“双预告”登记的新模式。

  登记的办理模式不同，“带押过户”流程可能不一样，其中的“双预告”登记，即对于存在抵押的房产要上市交易的，在不还贷的情况下，先行办理转移预告登记和抵押预告登记，银行据此放款还清原来的按揭贷款后再办理不动产转移预转现和抵押预转现登记。这相当于为“带押过户”添上一道保险。

  据悉，除了“双预告”登记，在我市“带押过户”业务的具体实践中普遍应用的还有“组合”登记模式，即将原先需要串联办理的登记业务组合成一项包括抵押变更和不动产转移登记的并联业务，抵押权从先注销再重新设立变为直接变更抵押人和其他抵押信息。

  “带押过户”政策是以《民法典》第406条规定为法律基础。虽然抵押物交易合法了，但并不是就无后顾之忧。买卖双方在进行带押过户房产交易时，也需注意其中的风险。浙江大界律师事务所副主任、瓯海区政协委员项建挺和浙江大界律师事务所律师朱自涵，对其中的法律风险进行了分析。

  于买方而言，因为“带押过户”的购房人对房产享有的所有权并不能够对抗抵押权人对房屋的优先受偿权，即当抵押权人在债务人（卖方）无法清偿到期债务时，能请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。所以买方在交易中，需要审查出卖方有无就该笔房屋按揭贷款存在欠付款项的情形，房子是不是有被司法查封的情况。同时，买方还需注意审查原按揭、抵押合同约定“不得转让”或有其他禁止、限制转让条款，需要对上述条款与银行方做补充约定。

  卖方的风险在于，买受人事后如果不具有偿还能力，银行在实现抵押权诉讼过程中，在大多数情况下要作为第三人参与诉讼，虽不承担还款责任，但却需花时间和精力参与法院诉讼。此外，交易中需审查相关合同条款内容，注意仔细甄别对卖方额外增加负担的条款。

  对抵押权人来说，新的买受人有没有偿还贷款的能力是不稳定因素。如新的买受人不具有偿还贷款能力，则需要通过司法途径拍卖解决，增加收回贷款本息的时间和难度。另外，购房者有权在不同银行间作出最优选择，享受最低的贷款利率，因此导致银行该客户资源流失。

  虽然新政实施一年有余，为什么“带押过户”政策在真实的操作中，没有在全市各大银行全面推广？中国工商银行股份有限公司温州分行个人金融业务部李依解释：“由于牵涉不同的商业银行、担保机构，也要确保过户、抵押、赎契全流程顺顺利利地进行及规避风险，银行大多还处于方案探索阶段”。近日，“带押过户”在我市成交量有所回升，其中有各家银行推动“带押过户”的动力因素—— 积极落实国家及金融管理部门要求，做好“保交楼、保民生、保稳定”金融服务。

  日前，工商银行温州分行成功发放银行首笔“组合”登记“带押过户”按揭贷款，金额92万元。李依说：“永嘉这笔业务，从11月8日提交买房申请贷款，买卖双方资料齐全，1个工作日完成审批放款，11月9日买卖双方就能够直接进行房产证过户了。”

  工商银行永嘉支行成功办理首笔“带押过户”，图为买方过户后与客户经理合影

  目前，工行温州地区的14个分支行都慢慢的开始“带押过户”业务试点，但对客户也有要求，需要满足两个条件：一是卖方原按揭贷款是在工行办理的（工行是唯一的抵押权人）；二是交易的房产不存在查封瑕疵房。“当买卖双方在同一家银行办理按揭贷款时，‘带押过户’操作便捷，但如跨行办理按揭贷款，尚存在一定难度。目前该业务还在探索阶段，后续系统、流程还将继续优化。”李依告诉记者。

  不久前，市不动产登记服务中心邀请温州市银行业协会及十余家银行相关负责人，就“二手房”交易实施不动产预告登记有关事项开展研讨，探索“二手房”交易过程中实施“带押过户”的全新模式。此后，我市银行机构将积极行动，促成该业务的成功推行。

  来自温州市房屋交易与产权管理中心数据显示，2022年10月份温州市区（鹿城区、瓯海区、龙湾区/经开区/瓯江口）二手房（住宅）交易套数为1435套。该数据环比持平，同比增长了16.67%。今年，温州楼市整体还是低迷的市场态势，“带押过户”能否进一步提振二手房市场行情？温州市房屋交易与产权管理中心相关负责人称，“‘带押过户’对加快二手房流通是具有非消极作用的。”

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