不增加个人负担 房屋养老金钱从何来、用于何处

  近日，业内对于国内正在试点的房屋养老金制度讨论颇多，对于资产金额来源问题，市场担心需要居民额外缴费。

  对此，住房和城乡建设部相关司局负责人于8月26日进行了权威解读，其表示，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分所组成，其中个人账户即业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行；公共账户由政府负责建立，不需要居民额外缴费。

  《中国经营报》记者通过调查了解到，随着存量时代的到来，大量老旧小区需要维修改善，亟须增量资金入场，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度十分必要。

  8月23日，国新办举行“推动高水平发展”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部副部长董建国在介绍关于“加快构建房地产发展新模式”时，提出了六项需要着重关注的工作，这中间还包括研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度构建全生命周期房屋安全管理长效机制。据他介绍，目前，包括上海在内的22个城市正在开展房屋养老金试点。

  所谓的房屋养老金，是指为保障房屋安全与正常使用，旨在用于房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。

  中指研究院市场研究总监陈文静指出，当前我国针对房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造主要使用的是住宅专项维修资金。这部分资金一般来源于业主自行缴纳，整体资金体量有限。

  目前，随着我们国家房地产市场逐渐进入存量时代，老旧小区占比慢慢的升高。截至2022年年底，中国城镇既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%。另据住房和城乡建设部最近披露的数据，我国目前有一大批存量住房处于“中年维修期”，老旧小区占比接近40%。

  而当前针对房屋公共部位、公用设施设备例如电梯、外立面防水、消防、上下水系统的维护和改造主要依赖于住宅专项维修资金。浙商证券首席分析师杨凡和记者说，住宅维修金通常按照住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%收取，2008年《住宅专项维修资金管理办法》才进入执行阶段，而2008年以前住房则缺少维修资金。

  此外，涉及归集住宅专项维修资金的房屋类型仅包括商品房及售后公有住房，维修资金的规模能否有效覆盖长周期维度各类住房维修保养以及当前的资金调取流程等有待加强完善解决。

  陈文静表示，随着要维护、改造的老旧房屋占比快速提升，仅依靠住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造需求，亟须增量资金入场。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，与个人养老金需要“三个支柱”（包括个人账户、公共账户、商业保险等）类似，房屋养老金也需要对房屋养老做系统化、体系化的制度设计，即房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，其中房屋养老金制度最关键。

  据了解，房屋三项制度的提法最早或可追溯至2022年。以2022年4月长沙自建房事故为起点，5月国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》，首提研究建立房屋体检制度、房屋“养老金”制度、房屋的品质保险制度。

  2023年3月，住房和城乡建设部在内的15部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋的品质保险试点。

  2023年11月，住房和城乡建设部指出要建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。

  而住房和城乡建设部在8月23日涉及的三项制度提法，是过去几年一以贯之的内容。

  记者了解到，上述国新办发布会上，住房和城乡建设部的表态侧重强调了住房建设工作“民生”属性的特点，重申了顶层理念仍基于“房住不炒”的框架和“刚需归政府，改善归市场”的双轨制市场体系，强调了下一阶段的重点任务为“加速构建房地产发展新模式”，指出发展新模式下一阶段工作重点方向为“保障房、要素联动机制、现房销售、融资协调机制、房屋养老金制度等”。

  “建立房屋养老金制度，是进入城市更新时期后，坚持人民至上，努力解决群众急难愁盼问题，加强既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基础，又管长远。”8月26日，住房和城乡建设部相关司局负责人就社会关注的房屋养老金有关问题进行权威解读时如是说道。

  在上述国新办会议之后，市场上出现“政府要收房屋养老金”“房屋养老金等同于房地产税”等误读声音。

  据了解，现存的住宅专项维修资金是由住户缴纳，属于“个人账户”。据杨凡介绍，根据《物权法》和《民法典》，居住小区专项维修资金属于业主，应由业主委员会来管理，实操上基本由政府代为管理。

  记者了解到，在上述国新办发布会上，董建国特别强调，对于房子养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。

  上述住房和城乡建设部相关司局负责人在解读时再次明确，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分所组成。个人账户是业主交存的住宅专项维修资金。公共账户由政府负责建立，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

  其中，个人账户资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公共账户资金大多数都用在房屋体检和保险等支出，意味着大部分房屋不需要个人支付房屋养老金。

  杨凡指出，本次住房养老金试点的重点是政府将公共账户建立起来，应该不会对住户形成额外的支付压力，其收缴模式更不同于“房地产税”to C端的收取模式，因此不应当将此次试点住宅维修公共账户和收取房地产税画等号。

  对于公共账户的资产金额来源，上述住房和城乡建设部相关司局负责这个的人说，公共账户由政府负责建立，从试点城市看，地方政府能够最终靠财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集。

  需要注意的是，部分年代较为久远的住宅要不要个人补缴相关资金，受到市场关注。据李宇嘉介绍，根据2008年发布的《住宅专项维修资金管理办法》，首期资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的 5%至8%，当前资金余额不足首期资金的30%时，就要及时续缴。“也就是说，首期之后可能会有第二期，不足30%时要续缴。不过，对于历史欠账的小区，可能由财政来兜，或者财政和业主共担，在财政补贴或奖励下，完成业主缴纳。”

  比如，2023年宁波提出对于补缴物业专项维修资金的老旧小区给予财政补贴（按新建项目的 60%缴，剩下的 40%为政府补贴）。

  此外，据李宇嘉介绍，此前有的物业维修基金，“提取—使用”不仅程序冗长，而且微观决策分散，很难提取。导致一边是维修基金“睡大觉”（结余一万亿），一边是眼看着设施设备老化和得不到保养。

  因此，对于后续房屋养老金的归集、使用、监督管理等全流程制度设计，仍有待进一步明确与完善。

  据杨凡介绍，对于房子三项制度，目前全国试点尝试较多的是房屋的品质商业险（IDI），即建筑工程质量潜在缺陷保险，主要是针对房屋建筑工程中出现的因设计、施工、材料等问题导致的工程质量潜在缺陷提供保障。比如，常见的整体的结构问题、墙体开裂、渗漏水等都属于保障范围。

  目前，上海市在2019年出台的《关于本市推进商品房和保障性住宅工程质量潜在缺陷保险的实施建议》即3号文中正式将IDI推广至全市所有住宅工程中。截至2023年6月底，上海市IDI收入超过89亿元，覆盖1700余个项目，为50多万居民提供约7244亿元的风险保障。

  据了解，除上海外，在2015年没有提及三项制度时，宁波镇海区就由财政出资为辖区内城镇住房购买保险和服务，利用现代保险参与危旧住宅房屋使用安全管理。

  2016年泰州创设“房屋维修保险”，市物业管理中心设立统筹账户，资金由政府筹资、企业保费、业主保费等共同组成，统筹用于所有参保房屋的维修支出。

  2022年，济宁市邹城市与微山县分别投入财政资金320万元、200万元为全县自建房购买房屋的品质综合保险。

  此外，株洲与沧州探索使用维修资金增值收益建立统筹账户，采取“公示无异议”的方式购买电梯保险等。

  广州亦鼓励业主委员会、物管委员会积极筹措资金为本小区房屋购买保险，并明确在2025年年末总结经验，在全市范围稳步推广。

  目前，以公共账户为代表的三项制度还有待推进。今年1月烟台发布《关于加强城市住宅全生命周期管理工作的意见》，通过列入土地出让成本、财政预算拨款和建筑设计企业缴纳、个人缴纳等方式筹集资金，用于房屋体检、购买房屋保险、公共部位维修补贴等。

  8月上海也提出将探索实施三项制度，其中房屋养老金制度主要服务于房屋体检、房屋保险和房屋“小修小补”的支付，今年先行在浦东等区开展试点，在试点基础上明年全市推开。

  易居研究院副院长严跃进表示，房屋三项制度将为不同机构、企业和资金提供新市场和发展空间。

  据他介绍，从定期体检制度来看，其为房屋评估、维修、改造、物业等领域提供了稳定的需求来源；对于房子保险制度的引入，目前房屋保险制度在工程建设领域有较好结合，但和存量住房市场、房地产开发完成之后市场的结合程度较低，保险机构进入房屋安全市场，将有利于推动保险产品的创新；而房屋养老金制度的建立，也为后续房屋体检、维修及保险等提供了长期稳定的资产金额来源，或将改变物业维修基金“不好用不管用”的弊病，高效灵活支持房屋安全管理，也为相关金融部门资金管理业务提供了新空间。